市场现状：供应趋缓与存量去化并行

当前，Grade A Logistics Real Estate China（中国甲级物流地产）市场正处于结构性调整与供需再平衡的关键期。随着前期海量供应逐步被消化，市场新增供应规模显著回落。数据显示，2025年全年高标仓新增供应量回落至约550万平方米，相比2023年的1010万平方米历史峰值大幅下降。截至2026年第一季度，中国内地甲级物流仓储总存量达到1.39亿平方米，整体空置率微降至18.1%，平均租金为每月每平方米28.9元人民币。

需求新动能：先进制造与电商重塑市场格局

在租户对成本保持敏感的同时，新兴产业正在为Grade A Logistics Real Estate China注入强劲需求。市场呈现出以下核心特征：

• 先进制造业强劲扩张：新能源、精密仪器等高附加值产业对高标准仓储的需求激增，相关租赁需求呈现高速增长态势。
• 跨境电商与第三方物流支撑底盘：国内消费温和回暖与中国企业出海战略叠加，促使头部电商和第三方物流企业在核心枢纽持续扩展仓储网络。
• 绿色低碳与智能化升级：为满足自动化导引车（AGV）等智能设备的运行需求，对高平整度地面及LEED绿色认证的现代化高标仓需求日益攀升。

未来展望：精细化运营驱动资产增值

进入2026年，Grade A Logistics Real Estate China的竞争将从规模扩张全面转向精细化资产运营。面对短期租金下行压力与区域分化加剧的挑战，业主需采取更灵活的租赁策略。同时，深度融入地方产业链、推动仓储设施向智能化与ESG合规方向转型，将是物流地产投资者穿越周期、实现长期资产增值的核心破局之道。

参考资料： CBRE 2025 China Logistics Market Outlook JLL IMR 2026 CBRE China Figures Q1 2025 Cushman & Wakefield Greater China Logistics Market Q1 2026